石上資産活用グループ

富裕層になりませんか！！

当方は、「利益を生んでいない土地・建物」を「再生・活用」　　　 致します。 約３０余年一度も失敗はしておりません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「完成資産」を「管理・指導・税務対策・申告等」を担当し、　　　全員が裕福で、関与継続中です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　担当した私も、資産0から賃貸マンション１5０戸所有者となり、　　関与先と同様安定収入と優良納税者になりました。　　　　　

　※掲載写真は当社の保有物件です。

※ネット情報は世で問題となっているフェイクニュースで、

相談・見積は一切やっておりません。電話にて相談のアポをとって下さい。　　　　　　　　※初回相談（1時間）は無料です。

石上資産活用グループのホームページへようこそ

「石上資産活用グループ」は、資産活用を通じてオーナー様の生活を豊かにすることを目的とし、

効果的なマンション建築・経営、不動産関連の節税指導等を行う資産活用のプログループです。

全関係者が豊かになれるよう、他社では出来ない難しい（開発許可難解地・生産緑地・高圧線下・　ローン不可）土地活用も、確実に成功をご提供いたします。

＜組織＞　　　　　　　　

 《石上資産活用グループ》は以下により構成されています。　　　　　　　　　　　　　

1. 石上忠男税理士事務所                                                                                      　　     （相続時減額納税・申告半年内は税金戻せます、特に不動産保有者は！！）
2. 株式会社スペースビルド　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（土地の有効利用と銀行の選択について）　　　　　　　　　　　　　
3. 優良地元不動産管理会社　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（誠実で建物管理に重点を置いている会社とは提携出来ます）
4. 協力パートナー　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（都銀、地銀、信金、ゼネコン、全工事業者、測量士、司法書士　全30数社）

＜対象顧客＞

• 不動産を生かしきれてない方
• 現在不動産賃貸業を営んでるが管理・収入・税務申告に不満がある方
• 相続時に税金・引継ぎに心配ある方
• 現在専門家に依頼してる方も、セカンドオピニオンとして相談下さい。
• 当社顧問先は95％裕福で30～45年の関係を維持しています。　　　　　　　　　　

＜グループの目標＞

• 顧問先企業・事業者・賃貸オーナーが裕福になることが最大の目標です。
• 赤字事業の根絶が具体的作業の中心です。
• 事業者の適性を考え、現在の事業内容の点検をし、事業の削除・修正・追加を共に考えて黒字　経営へ導いていることを関与業務の中核しております。
• 一般の事業は「運まかせ経営」が多く、経営者の主体的企画・運営に希望をもてません。
• 当事務所は、99％の税務会計事務所の役割と異なった指導を行っている。開業時は多くの事務所と同じ方向を目指したが、経営者中心の行動では高く安定した経営に達することが出来なく、多くは先細りの実情が繰り返されることに空しくなって方針を変更しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　経営者も我々税理士も、天才的資質を有する人は少なく、又時代も30年以前とは大きく変わり、特殊な技術を有する者でも永く成長することは難しくなって来ており、生き残るには現状の自他を正確に認識して、将来の需要を探れる研究能力と冷静さが特に必要となって来ております。トヨタ・アップル・ソフトバンク等も常に不安定な日常を迎えており、新規の成功者も先々迄は、とても継続していくことは難しいのが実体経済であります。
• 全体が弱くなって来ている現在は、強い者が更に強くなり、普通の人が弱い人へ多く流れ込んで、貧富の差は増々大きくなって来ています。当方は決して特別優秀であったり、勤勉であった訳ではなく先々の的を常に探して、無駄なく、スピードをあげて、顧問先をリードして来た結果が、周りより効果的であったことが勝組へと導くこととなったのであります。今後もポイントをはずさないことが、指導・生き方・経営の核となることは、間違いないと考えております。
  
  

  《レキシントンM青柳Ⅰ》WRC造　１２戸　獨協大学前駅

  

  《レキシントンM青柳Ⅱ》重量鉄骨造　１２戸　獨協大学前駅

＜石上グループ情報＞

HPマラソン大会チラシ　表HP大会チラシ　裏

《 日常生活と相続に不利な形態 》

１．農業
100％が赤字経営で固定資産税が払えません。相続時一番不利です。

２．生産緑地
固定資産税が安いだけで収入が全く入らず、売却・建築・借入も出来ず、

相続時は普通の土地とほぼ評価は同じで最も苦しみます。100％貧乏農家。

３．貸地（借地権）
僅かな地代で処分時に50％～70％が借地人にとられる。

４．空地（未利用地）
維持費等（固定資産税・相続税）で更に貧しくなる。

５．駐車場・資材置場
調整地域では仕方ないが、生活は苦しく相続時は大変。

６．木造・軽量
高い建築費で10年は家賃が入るが必ず赤字に！！

７．広い自宅敷地
３３０㎡以上の敷地に不効率な自宅は相続時に不利である。

８．賃貸オーナー
素人管理は90％は赤字経営です。

９．不動産業者
90％以上が不真面目、特にエ社等の悪質業者は問題外である。

公社や銀行子会社（HM）、JAは、意識・営業日・能力が問題外。

１０．建築業者
完成までは真剣だが、その後は追加工事しか関心なし。

１１．都銀
90％の借主は金利と不良投資で遊ばれる。

１２．税理士
不動産が得意な5％以下の実力者をネット以外でさがすこと。詐欺師は少ない。

１３．相続人
まともな経歴・誠実な子息を中心に財産を残すこと。

１４．相続対策
遺言・対策は決して銀行・信託銀行・NPO法人・弁護士には頼むな。

90％は無能で不正と事故の確率が高い。連日の新聞等に腐る程！ネット情報は99％フェイクと詐欺。

１５．自己破産
医師・弁護士・高収入者が投資（不動産・株等）で！！

《 解決法 》

・では、どうしたら主体的経営をできるのかを考えると、市場での需要が高い業種に、「細かい企画提供」を積極的に出来るかにかかっております。言うが簡単ですが、世間には大企業・高度技術保有企業・類似会社がたくさん存在しており、それに対抗し、勝越す集団を作らねばなりません。

（1）その具体例として土地保有者（９０％は低収入）を１００％当社主導で高収入者に作り上げました。これ迄当社より半径６km内の農地、低利用地、未利用地、生産緑地を当社グループ員（BK,ゼネコン、士業他）と共同して９９％高収入者、相続対策者に育成し、大変感謝の言葉を頂いております。

地元の資格者・成功者の下で企画、実行しなければ、長期的な成功者にはなりえません。当社自体も、地主、金持ちの相続人でなくても、当社顧問先（７０％は地主）と同レベルの安定企業となりました。

（２）会計事務所（税理士）の９５％以上が記帳代行者となり下がり、本来事業者が担当せねばならぬ出納記帳業務を持ち出し、伝票や書類を作成し、収入の中核としている事が問題です。この様な顧問先企業は、ほぼ赤字経営です。これでは現実の経営実態を掴むことなく、倒産予備軍に入ります。

ましてPCが登場した40年前より上記記帳代行業は、だましに近い「不要作業」行為です。

自主PC活用経理業務を指導する事が本来の業務です。

（３）税務調査時も税理士のことを「もう一人税務署員」が増えたと、40年前からアンケート上の評価です。本来の会計事務所の役割は、経営者が経営状態を正しく理解する為に、最小限の記帳指導をし、これらの資料をPC入力し、会計事務所に提出させることです。

その集計、分析、結果に基づいて、状態の説明、分析改善を事業者に提供することです。両者共に解決できない時は、更に上級専門家に相談せねばなりません。会社の個々の事情・歴史があっても、「タコ足経営」は即中止すべきです。これを見逃し悪い状態下で顧問料を受け取るようでは税理士としては許されません。しかし、地元10年超開業税理士は原則信頼できます!!

どんな事業も失敗は致します。しかし、優秀な会社は原因を発見し、直ちに対策・改善を試みます。「たれ流し状態」が一番経営を駄目にします。正しく導いてくれる経営者、社員、外部士業等の存在が不可欠です。他が真似できない効率的ノウハウの具体的企画実行しかありません。

《 成功度の判定 》

（１）1年間の収入が支出を上回って、常に利益が出ている。

（２）借入金返済と国税（所得税、消費税）、地方税（住民税、社会保険税、固定資産税等）、生活費の合計額を（１）の利益が上回っている。　　

（３）（１）の所得（利益）から（２）を差引いた残金の２０％以上をBK定期積立をしている。

（４）（3）のBK積立の半分以上を継続再投資している。

《 事業の失敗例 》

（相続税発生時）

1. 相続税が保有現預金、保険金を超過している。
2. 相続税支払いに保有不動産の売却を必要としている。
3. 売却不動産が収益をもたらしている場合は深刻。
4. 相続税支払いに更なる借入金を必要としている。

（相続税0円時）

1. 生前収入源が少ない時。
2. 無駄な生活費が多い時。
3. 正常な不動産活用をしなかった時。
4. 市場相場より高い投資、失敗をした時。

＜ 事業失敗の原因 ＞

所有者（被相続人）と後継者（相続人）が税理士、不動産屋、建築業者、BK等の業者能力選択を誤り、業界水準・社会常識を理解しなかったことが主原因であります。ネット相談は100％詐欺。

《 オーナー問題点と提案・アドバイス 》

（１）収入（資産活用）は万全ですか？

土地１反（１０００㎡）当り2,000万円（年間）の収入が妥当です。

（２）相続税はいくらかご存じですか？

相続税控除又は節税対策をご家族全員に対して提示します。

プロ税理士が確率90％の相続税額を提示します。（銀行シュミレーションは常に2～３倍）

一般税理士に比べ税金、費用が３５－７０％安くなります。

（３）対策はしていますか？

相続者間の利害を調整し、根本的な税務指導で現状を80％改善します。

相続発生後では70％手遅れです。

（４）生産緑地は生活と相続に害、95％は貧乏農家です。

固定資産税は安くなりますが相続税は変わりません。しかし解除、利用も可。

（５）賃貸マンション等のノウハウは？

・豊富な入居希望者情報で常時入居率99％以上を保ちます。

・安定収益体制が定着するまで責任をもって指導・管理します。

・計画・開発・許可・融資・建築・入居・管理等の全てが出来ます。

・入居者が望むデザインと居住性に関し、豊富な実例を紹介します。

・オーナーの不満、入居者の要求、争いを適切に解決します。

・草加、越谷、八潮、三郷、東川口内で近10年1500室以上の実績（毎年、約100室）提供。

（６）資金の手当ては？

都銀・地銀・信金にて最優遇金利を提供し、高い金利を借換します。

（７）収益確保は？

・確実な事業計画と最新プログラムを提供し、経営補助致します。

・グループ実績として自己資金ゼロからのオーナー成功者が１００％です。

・金銭の授受は全て銀行経由でオープン処理します。

　不要な土地等を造成販売し資金の一部とします。　　　　　　

・完成者の約半数が年収5,000～15,000万円です。又、最高は約50,00万円超です。

    名目利回り9～12％が目標です。世間では3～5％程度の利回りです（都心は２～３％）。

（８）管理の問題は？

・賃貸一室につき年間

（１）埼玉県公社管理賃貸方式とは家賃の3か月分

（２）一般不動産会社管理賃貸方式とは家賃の2か月分

の実質収入が当社管理方式より少ないです。

・入居者にはルールを守らせ、問題入居者は退去手続きをします。         

（９）土地活用が何故必要なのか？

収入がなくても固定資産税、維持費等が発生し、生活水準の低下・教育支援の不履行で将来が暗くなります。貸付物件をもたないと土地の相続税評価は高いのです。
その中でも、生産緑地が最も生活を苦しくさせ、相続人に貧乏を相続させます。収益物件の割合が高いほど理想の人生が可能なのです。日本の高額所得者の７０％は賃貸物件所有者です。

（１０）貧乏な土地所有者とは？

1.有効活用に関心がない人。又、駐車場や資材置場等経営では努力の跡がみえません。

2.誰の話も聞かない、知識や対策を求めようともせず、やっと頼りない業者に全てを任せて、　　中身ぼろぼろの賃貸経営者（高い建築費・低い利回り・耐用年数実質15年以下・ローン35年）となります。

3.首都圏エリアでは3反歩（3,000㎡）以上の未利用・低利用所有者は間違いなく重症者（定期的に土地の切り売りで、納税や生活費にあて、最後には資産を全部失う）です。

4.相続時には物納と売却を用意していると35％以上時価より低く収納されます。

（１１）誰が改善の主導権を握れば解決するのか？

※総合的知識と経験を有した専門家（一定の資格と確固たる実績）が先頭に立って企画し各専門業者（特に建設・不動産・測量・金融機関の専門担当者）とオーナーが同席、展開するのがベストです。　単独業者への依頼は事故ります。

《 マンション経営成功の3つのポイント 》

（１）業者選び

専門家を見つけ知識・レベル・経験・実績・信用度を確認すること。
今日迄1,500件程の案件に係わったが、再度依頼したい業者は15％以下です。
税理士・弁護士・ゼネコン・建築業者等では地元の成功者・経験者が良い。

 

 

 

 

 

 

 

 

（２）良いマンション施工方法

1位　プレキャスト鉄筋コンクリート工法（ＰＣ工法）が望ましい。
※PC工法とは＝工場で製作したコンクリート部材を現場で組立てる方式です。
修繕費・維持費は、一般工法の5分の1です。工事期間も２分の1以下です。

2位　鉄筋コンクリート（RC）　3位　重量鉄骨　4位　軽量鉄骨　 5位　木造

コンビニ駐車場・橋に不必要な基礎、杭工事の詐欺工法が横行しています。

（３）賃貸物件取得・運営方式

１．等価交換物件
特徴　建築費を建築会社が建て替え、完成建物と土地を割合で支払う。
一切を業者任せにし、単独土地所有者は一番財産を失う方式です。

２．一括借上物件（サブリース）
特徴　不動産会社がオーナーから一括して賃借し、入居者へ賃貸する。
一度に退去される心配があり、収益は５０％以上低い。

３．家賃保証物件
特徴　管理会社が未入居の部分も家賃をオーナーに支払う方式
権利金、敷金は管理会社へ、家賃も２０％以上は低く、収益は３５％以上なくなる。

４．共同運営物件　（1番良い方法）
特徴　オーナーと管理会社が協力して入居者を個々に管理する
オーナーが賢く、管理会社・税理士等が真の専門家であること。

※問題オーナーは業者・管理会社から見捨てられるケースが昨今多いようです。

　別紙目次

• トップページ
• 当社企画物件
• いしがみ通信
• 日本の現状と将来
• 銀行からの借入・投資加入についての注意
• リフォーム・修繕についての基準
• 協力会社募集
• 求人案内
• パート募集
• 2025年年賀状
• お問い合わせ

最新情報

• 2025年12月　HP全体情報更新しました。
• 2025年6月　パート募集チラシ掲載しました。
• 2025年5月　リフォーム・修繕についての基準 掲載しました。
• 2025年4月　銀行からの借入・投資加入についての注意　掲載しました。
• 2025年4月　トップページ、当社企画物件、求人情報　情報更新しました。
• 2025年２月　草加マラソン支援号　掲載しました。
• 2025年1月　求人案内・協力会社募集　情報更新しました。
• 2024年12月　2025年　年賀状掲載しました。
• 2024年12月　トップページ「賃貸経営成功への道」、求人案内　情報更新しました。
• 2024年9月　求人情報、協力会社募集　情報を掲載しました。

 

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