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石上資産活用グループのホームページへようこそ

「石上資産活用グループ」は、資産活用を通じてオーナー様の生活を豊かにすることを第一の目的とし、効果的なマンション建築・経営、不動産関連の節税指導等を行う資産活用のプログループです。

また、資産活用に関連する建築業者、不動産業者、金融機関等の全関係者が豊かになれるよう資産活用プロジェクトを運営するチームを作り上げ、他社では出来ない難しい(生産緑地・高圧線下・ローン不可)土地活用も、確実に成功をご提供いたします。

 

<組織>

 《石上資産活用グループ》は

  1. いしがみ事務所(石上忠男税理士事務所)
  2. 株式会社スペースビルド
  3. 株式会社良質マンションセンター M&A譲渡で協力会社
  4. 外部協力パートナー(都市銀行他、大手ゼネコン、全工事業者、測量士、司法書士)

によって構成されています。

<石上グループ情報=大事は誰に頼むか!!>

申告・相続・土地活用をグループ内で対応(費用・時間・税額・業者・経験に差)
〈100人中5人以下の専門税理士しか相続税を(30%~50%)低く出来ません!!〉               当社顧問先90%は30年以上で他オーナーとはすごい差

① 石上税理士事務所 賃貸・相続専門税理士(40年超)
相続税申告:174件以上(5~30億の土地)の広大地(現:大きな土地)70%超・修正0%
税理士の実力評価・・・難解物件・広大地件数・低納税額・低修正率・低費用
平均税理士・・・一生に2件以下、広大地0.5%以下、修正率50%超・2倍超の税金・費用
≪税理士選択の基準≫「専門家の力量」は難解・不動産案件程、差が大きくなる!
・無駄な税金(相続・売買)・費用2~5倍発生は業界の常識。95%は問題ありの仕事!

・赤字企業0、資産活用し経営良好、課題は後継者問題

東武伊勢崎線 獨協大学前駅 25戸+店舗4戸

(株)良質マンションセンター
(宅地建物取引業 埼玉県知事(3)第21266号 賃貸住宅管理業 国土交通大臣(01)第000607号)

*2023年5月末日M&Aで譲渡し、人員強化し、レベルアップ中!

賃貸物件の企画・管理・仲介・リフォーム 6㎞圏内管理
95%コンクリートマンション!耐震・耐火・防音・南向・分譲マンションレベル
専任物件100% 直客時手数料20%OFF!適正資料で入居率と滞納防止

③(株)スペースビルド(35年超) ※賃貸物件企画、生産緑地、低・未利用の活用
専任管理業者との共同指導で99%の入居率、ハウスメーカーとの手取収益20%差                                              ≪実績≫大手ゼネコンが出来ない困難な物件を99%クリアで、トラブル0!追加請求無。
マンション企画・建築・融資等の実績・・半径6㎞内 RC造(10%)PC造(80%)46棟完成
近10年1,500世帯超完成(支払方法)手付5~10%、残金引渡時OK 資金:土地整理の残金利用、 利回り:9~11%、入居率:99%以上
ゼネコンと地元業者との協力で2分の1の工期で完成。予算オーバー・トラブルなし!

<グループの目標>

  • 顧問先企業・事業者・賃貸オーナーが裕福になることが最大の目標です。
  • 赤字事業の根絶が具体的作業の中心です。
  • 一般の事業は「他人まかせ運営」が多く、経営者の主体的企画・運営が少ない。

     

    《レキシントンM青柳Ⅰ》WRC造 12戸 獨協大学前駅

    《レキシントンM青柳Ⅱ》重量鉄骨造 12戸 獨協大学前駅

《 解決法 》

・では、どうしたら主体的経営をできるのかを考えると、市場での需要が高い業種に、「細かい企画提供」を積極的に出来るかにかかっております。言うが簡単ですが、世間には大企業・高度技術保有企業・類似会社がたくさん存在しており、それに対抗し、勝越す集団を作らねばなりません。

(1)その具体例として土地保有者(90%は低収入)を100%当社主導で高収入者に作り上げました。これ迄当社より半径6km内の農地、低利用地、未利用地、生産緑地を当社グループ員(BK,ゼネコン、土木業)と共同して99%高収入者、相続対策者に育成したことで、大変感謝の言葉を頂いております。

土地に根ざした指導者・資格者・成功者の下で企画、実行しなければ、長期的な成功者にはなりえません。当社自体も、地主、金持ちの相続人でなくても、当社顧問先(70%は地主)と同レベルの安定企業となりました。

(2)会計事務所(税理士)の95%以上が記帳代行者となり下がり、本来事業者が担当せねばならぬ出納記帳業務を持ち出し、伝票や書類を作成し、収入の中核としている事が問題です。この様な会計事務所の顧問先企業は、ほぼ赤字経営です。これでは現実の経営実態を掴むことなく、倒産予備軍に入ります。

ましてPCが登場した40年前より上記記帳代行業は、だましに近い「不要作業」行為です。自主PC活用経理業務を指導する事が本来の業務です。

(3)税務調査時も税理士のことを「もう一人税務署員」が増えたと、40年前からアンケート上の評価です。本来の会計事務所の役割は、経営者が経営状態を正しく理解する為に、最小限の記帳指導をし、これらの資料をPC入力し、会計事務所に提出させることです。

その集計、分析、結果に基づいて、状態の説明、分析改善を事業者に提供することです。両者共に解決できない時は、更に上級専門家に相談せねばなりません。会社の個々の事情・歴史があっても、「タコ足経営」は即中止すべきです。これを見逃し悪い状態下で顧問料を受け取るようでは税理士としては許されません。

どんな事業も失敗は致します。しかし、優秀な会社は原因を発見し、直ちに対策・改善を試みます。「たれ流し状態」が一番経営を駄目にします。正しく導いてくれる経営者、社員、外部士業等の存在が不可欠です。他が真似できない効率的ノウハウの具体的企画実行しかありません。

《レキシントンM東大沢》 WRC造 14戸 北越谷駅

《レキシントンM北越谷》 重量鉄骨造 12戸+店1戸 北越谷駅

《 成功度の判定 》

(1)1年間の収入が支出を上回って、常に利益が出ている。

(2)借入金返済と国税(所得税、消費税)、地方税(住民税、社会保険税、固定資産税等)、生活費の合計額を(1)の利益が上回っている。  

(3)(1)の所得(利益)から(2)の費用を差引いた残金の20%以上をBK積立にまわしている。

(4)(3)のBK積立の半分以上を継続再投資している。

《ベルドゥムール草加》RC造 2戸 草加駅

《越谷南パークホームズ》RC造 6戸 新田駅

《 事業の失敗例 》

(相続税発生時)

  1. 相続税が保有現預金、保険金を超過している。
  2. 相続税支払いに保有不動産の売却を必要としている。
  3. (2)の不動産が収益をもたらしている場合は深刻。
  4.  相続税支払いに更なる借入金を必要としている。

(相続税0円時)

  1. 生前収入源が少ない時。
  2. 無駄な生活費が多い時。
  3. 正常な不動産活用をしなかった時。
  4. 市場相場より高い投資、失敗をした時。

< 事業失敗の原因 >

所有者(被相続人)と後継者(相続人)が税理士、不動産屋、建築業者、BK等の業者能力選択を誤り、      業界水準・社会常識を理解しなかったことが主原因であります。

 

《 オーナー問題点と提案・アドバイス 》

(1)収入(資産活用)は万全ですか?

土地1反(1000㎡)当り2,000万円(年間)の収入が妥当です。

(2)相続税はいくらかご存じですか?

相続税控除又は節税対策をご家族全員に対して提示します。

(5%以下の数少ないプロ税理士が確率90%の相続税額を提示します)

一般税理士に比べ税金、費用が35-70%安くなります。

(3)対策はしていますか?

相続者間の利害を調整し、根本的な税務指導で現状を80%改善します。

相続発生後では70%手遅れです。

(4)生産緑地は生活と相続に害、95%は貧乏農家です。

固定資産税は安くなりますが相続税は変わりません。また解除、利用も可。

(5)賃貸マンション等のノウハウは?

・豊富な入居希望者情報で常時入居率99%以上を保ちます。

・安定収益体制が定着するまで責任をもって指導・管理します。

・計画・開発・許可・融資・建築・入居・管理等の全てが出来ます。

・入居者が望むデザインと居住性に関し、豊富な実例を紹介します。

・オーナーの不満、入居者の要求、争いを適切に解決します。

・草加、越谷、八潮、三郷、東川口地区で近10年1500室以上の実績があります。毎年、約100室提供と     入居で満足してもらっております。

(6)資金の手当ては?

都銀・地銀・信金にて最優遇金利を提供し、高い金利を借換します。また、事業主に代わり手続き等を管理、保証します。銀行もグループの一員です。当社提携ローン年率は他社の2~4分の1です。

(7)収益確保は?

・確実な事業計画と最新プログラムを提供し、経営補助致します。

・グループ実績として自己資金ゼロからのオーナー成功者が100%です。

・金銭の授受は全て銀行経由でオープン処理します。不要な土地等を造成販売し資金の一部とします。      手持資金は不要です。しかし手持資金は有利な使い道があります。

・ゼネコン、ハウスメーカー等が断念した案件を全て完成しました。名目利回り9~12%が目標です。完成者の約半数が年収5,000~15,000万円です。世間では実質3~5%程度の利回りです(都心は2~3%です)。

(8)管理の問題は?

協力管理会社 ㈱良質マンションセンター

・賃貸一室につき年間

(1)埼玉県公社管理方式では家賃の3か月分

(2)一般不動産会社管理方式では家賃の2か月分

の実質収入が当社管理方式より少ないです。

・入居者にはルールを守らせ、問題入居者は退去手続きをします。         

 

(9)土地活用が何故必要なのか?

安定収入がなくても固定資産税、維持費等の固定費が出ます。当然手残りが無いため、生活水準の低下・教育支援の不履行。一族の将来を暗くします。貸付物件をもたないと土地の相続税評価は高いのです。
その中でも、生産緑地が最も生活を苦しくさせ、相続人に貧乏を相続させます。収益物件の割合を高めた人ほど理想の人生を歩むことが可能なのです。日本の高額所得者の
70%は賃貸物件所有者で、その70%は賃貸物件相続者です。

(10)貧乏な土地所有者とは?

1.有効活用に関心がない人。又、駐車場や資材置場等経営では努力の跡がなく、先祖や家族に何の責任も感じてないと言えます。

2.誰の話も聞かない、知識や対策を求めようともせず、やっと頼りない業者に全てを任せて、中身ぼろぼろの賃貸経営者(高い建築費・低い利回り・耐用年数実質15年以下・ローン35年)。5年過ぎには最悪の結果がまっている。

3.首都圏エリアでは3反歩(3,000㎡)以上の未利用・低利用所有者は間違いなく重症者(定期的に土地の切り売りで、納税や生活費にあて、最後には資産を全部失う)です。

4.相続時には物納と売却を用意しているとうそぶく”たこ足地主” 。35%以上時価より低く評価収納されます。

(11)誰が改善の主導権を握れば解決するのか?

※総合的知識と経験を有した専門家(一定の資格と確固たる実績)が先頭に立って企画し各専門業者(特に建設・不動産・測量・金融機関の専門担当者)とオーナーが同席、展開するのがベストです。単独業者への依頼は事故ります。

《新田ハイム》 木造 1戸(将来店舗用地)新田駅

《レキシントンハイム》木造 2戸 蒲生駅

《 無料相談 》

当社への収入対策・経営相談・税務相談は当初1時間無料で実施しております。
顧問先が先々裕福になることが当社の生き甲斐です。

《 マンション経営を成功させる4つのポイント 》

(1)業者選び

良き専門家を見つけ相談する事です。

知識・レベル・経験・実績・信用度を確認すること。
私が40歳頃、億単位の物件取得時、BKの紹介でゼネコン(当時埼玉県№1)と会った時に素人の質問に答えられないそのトップ社員・役員をみて即時に断った。その半年後、その企業が【破産】と!新聞に!!
今日迄1,500件程の案件に係わったが、再度依頼したい業者は15%以下です。
税理士・弁護士・ゼネコン・建築業者等では地元の成功者・経験者が良い。

《レキシントンM松並木》PC構造 30戸 獨協大学前駅7分

(2)良いマンション施工方法

1位 プレキャスト鉄筋コンクリート工法(PC工法)が望ましい。
※PC工法とは=工場で製作したコンクリート部材を現場で組立てる方式です。
神戸地震・東北地震・熊本地震で大手ハウスメーカーの多くが木造・軽量・プレハブ造で地震対策がなく、建物のひび割れ・倒壊の被害が多く発生しました。
当社の施工方法の多くはPC造であり、昨今の大震災でも、一棟も倒壊ない上、ひび割れもありませんでした。修繕費・維持費は、一般工法の5分の1です。工事期間も2分の1以下です。この差がマンション経営の重要ポイントです。

2位 鉄筋コンクリート(RC) 3位 重量鉄骨 4位 軽量鉄骨  5位 木造

コンビニ駐車場・橋に不必要な基礎、杭工事の詐欺工法が横行しています。

《レキシントンM安行》PC構造 29戸 戸塚安行駅

(3)賃貸物件取得・運営方式

1.等価交換物件
特徴 建築費を建築会社が建て替え、完成建物と土地を割合で支払う。
長所 計画、建築、金融を建築会社が主導権を持つ。土地権利者が多数の地域再開発に向く。
短所 通常より30~40%は多く建物・土地を建築会社に配分される。
一切を業者任せにし、単独土地所有者は一番財産を失う方式です。

2.一括借上物件(サブリース)
特徴 不動産会社がオーナーから一括して賃借し、入居者へ賃貸する。
長所 借主が一人となり個々の退去等に余り心配しないでよい。
短所 一度に退去される心配があり、収益は50%以上低い。

3.家賃保証物件
特徴 管理会社が未入居の部分も家賃をオーナーに支払う方式
長所 一定期間は変更なく入金される管理会社主導
短所 権利金、敷金は管理会社へ、家賃も20%以上は低く、収益は35%以上なくなる。
※家賃保証物件 良い物件を業者が狙い、悪い物件は途中で見捨てる。

(4)共同運営物件 (1番良い方法)
特徴 オーナーと管理会社が協力して入居者を個々に管理する
長所 2、3より賃料は20~30%は高く、努力次第で収益率高い。
短所 オーナー、管理会社の一定レベルが必要。良い管理業者選択がポイント。オーナーが賢く、管理会社・税理士等が真の専門家であること。

(5)問題オーナーは業者・管理会社から見捨てられるケースが昨今多いようです。

《 マンション管理の問題例 》

緊急通知!悪徳管理会社・家賃保証会社にご注意ください!

例1 兵庫県姫路市のサブリース会社が昨年11月より集金家賃のオーナーへの送金が遅れるようになり12月分は丸々振り込まれないまま、12月25日に店舗のシャッターを閉めたまま社員・従業員の消息が途絶えるという事件が発生しました!(全国賃貸住宅新聞1/18号掲載)管理戸数4,500戸という規模でサブリース(家賃保証)を行っており、中には11月より前から家賃送金されないオーナーもいるそうです。

例2 ある不動産会社が最長4年間に渡り行った実際にあった事件

オーナーに対して 入居者から回収した賃料を一部・または数部屋分の賃料相当額を毎月の賃料送金時に虚偽の書面で通知し搾取。また、施工していないリフォーム・修繕費も送金家賃より差引いて送金。入居者に対して オーナーと取り決めた賃料より数千~数万単位上乗せし請求した例。

例3 レオパレス等の諸問題

〇原状回復・修繕工事
すべて業者任せで、実態は不明な費用や必要のない水増し工事が横行。

〇「管理費」・「緊急出張費」
一般レベルの建物維持管理をせずに請求する事が多い。裁判例多数。

〇建物 大和ハウス工業11棟、レオパレス1,324棟の建築基準法違反。

〇アパマンの爆発事故で公になった「消毒・消臭・別途緊急費用」は本来、貸主側が負担すべきで、それを入居者へ請求する事は仲介業者の不当悪質行為そのものです。

例4 歩合制給料採用会社
賃貸経営者を無視、入居者の居住サービス無視、歩合給では手数料以外関心なし

例5 「エイブル」リフォーム等架空請求 (全国賃貸新聞2021.7.19)
ファインマネジメント(賃貸人)はエイブルに損害賠償2.8億円の訴訟提起
内容:① フォームの架空請求・管理費不正請求
② 賃料未払い・募集業務不履行、等々である
エイブルは過去にも類似行為や業務停止も多々ある事は業界では衆知の事実である。

《ルーブル仲六郷弐番館》RC造 1戸    六郷土手駅

《ルーブル上池台弐番館》RC造 1戸 西駒込駅

《 日常生活と相続に不利な形態 》

1.農業
100%が赤字経営で固定資産税が払えません。相続時一番不利です。

2.生産緑地
固定資産税が安いだけで収入が全く入らず、売却・建築・借入も出来ず、相続時は普通の土地とほぼ評価は同じで最も苦しみます。

3.貸地(借地権)
僅かな地代で処分時に50%~70%が借地人にとられる。

4.空地(未利用地)
維持費等(固定資産税・相続税)で更に貧しくなる。

5.駐車場・資材置場
調整地域では仕方ないが、生活は苦しく相続時は大変。

6.木造・軽量
高い建築費で10年は家賃が入るが必ず赤字に!!

7.広い自宅敷地
330㎡以上の敷地に不効率な自宅は相続時に不利である。

8.賃貸オーナー
素人管理は80%は赤字経営です。

9.不動産業者
90%以上が不真面目、特にエ社等の悪質業者は問題外である。公社や銀行子会社(HM)、JAは、意識・営業日・能力が問題外。

10.建築業者
完成までは真剣だが、その後は追加工事しか関心なし。

11.都銀
有力者以外の90%の借主は金利と不良投資で遊ばれる。

12.税理士
最後は税務署寄りとなるが詐欺師は少ない。

13.相続人
まともな経歴・誠実な子息を中心に財産を残すこと。

14.相続対策
遺言・対策は決して銀行・信託銀行・NPO法人・弁護士には頼むな。80%は無能で不正と事故の確率が高い。連日の新聞等に腐る程!

15.自己破産
医師・弁護士・高収入者が投資(不動産・株等)で!!

NY《グランマシー》 鉄骨鉄筋造 1戸     ニューヨーク中心部

《レキシントン本部》重量鉄骨造+木造 220㎡

《 賃貸経営成功への道 》

 

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